PEOPLE 運営管理（開業前PM）
竣工後の建物を、開発者が意図したとおりの快適なオフィスや商業空間として運用するためには、さまざまなルールが必要になります。空調や照明などビルマネジメントシステム（BMS）の運用、清掃や警備の方法、設備の保守点検の進め方などです。これらのことはすべて、建物が開業する前に決めておかなければなりません。私たちはこれらの業務を「開業前PM業務」と呼んでいます。PMは、プロパティマネジメントの略称。建物の所有者に代わって行う、資産価値を高めていくためのさまざまな業務を総称したものです。開業前PM業務は、開業後に長く続く運営管理業務の質を決めるものであり、非常に重要です。開業し、お客さまがご利用を始められてからの変更は容易ではありません。
私は電気設備を専門に扱う技術者として、建物の開業前PM業務や運用開始後の電気設備の保安業務を担当。今は、開業を間近に控えた大手町地区の再開発事業（大手町2−1プロジェクト：取材当時、現在の大手町プレイス）で、工事中電気主任技術者としての業務を担当しています。工事中電気主任技術者は、電気設備が工事計画届及び電気設備技術基準に従って施工されているかどうかの確認や使用前自主検査の実施、保安規定の作成など、多岐にわたる業務を担います。電気設備はビル運用の要であり、そのため電気主任技術者には、大きな権限が持たされています。現場では電気主任技術者の判断が絶対です。設計者、建設会社の設備長、サブコンの現場所長とも対等に意見を交わし、安全のためにより良い方向に導いていくことが求められます。
大手町2−1プロジェクトの開業前PM業務は、私にとって非常にチャレンジングな仕事です。まず2棟の高層ビルで構成される建物の規模は非常に大きく、電気室は大小合わせて90ヵ所以上もあります。また、電力会社からの受電のほかにビル独自の大規模発電設備であるコージェネレーション設備をもっています。さらに、テナント独自の変電設備と発電設備も構築されていることから電気設備の種類は多く、連係も複雑です。日々勉強を重ね、自分自身のレベルアップを図りながら取り組まなければなりません。
電気主任技術者として、しっかりと意見を伝えなければならない場面もありました。電気室内の空調機冷配管の敷設位置について電気主任技術者の目から見て、結露水滴下などにより停電につながる可能性が危惧されたのです。工事のやり直しや変更は、望ましいものではありません。しかし安全のためには、妥協は許されないのです。私は電気主任技術者として、勇気をもって工事内容の変更を指示しました。また竣工後の法定点検のための全館停電日の設定にあたっては、地権者及び入居予定者各社、ゼネコン、サブコンとの調整に苦心しました。各社の会社業務への負担や点検作業員の確保のしやすさなど、さまざまな要素を勘案しなければならないからです。各所に配意した丁寧な調整を心がけることで、誰もが納得できる点検日を設定することができました。
開業後のスムーズな運営は、開業前の万全な準備によって初めて可能となります。電気主任技術者は権限と責任が大きいだけに、とても緊張感のある仕事です。それを自負し、やりがいとして、建物の運営開始後の快適な環境の創造に貢献したいと考えています。
